Lag om hyrköp av bostad

Civilutskottets betänkande 2025/26:CU32

Sammanfattning

Utskottet ställer sig bakom regeringens förslag till ny lag om hyrköp av bostad. Förslaget syftar till att skapa ett tryggt regelsystem för hyrköp och i längden till att göra det möjligt för fler att äga sitt boende. Ett hyrköpsavtal enligt lagen innebär att en hyrsäljare utfäster sig att inom en viss tid sälja en bostad. Hyrköparen får mot en hyrköpsavgift nyttjanderätt till bostaden under tiden som utfästelsen gäller.

Utskottet ställer sig även bakom regeringens förslag till förändringar av systemet med ägarlägenheter. Syftet är att göra ägarlägenheten som boendeform attraktivare. Förslagen innebär bl.a. förstärkta möjligheter att vidta sanktioner mot en ägarlägenhetsägare som allvarligt stör sin omgivning.

Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 2 juli 2026.

Utskottet anser att riksdagen bör avslå motionsyrkandena.

I betänkandet finns tre reservationer (S, V, MP) och ett särskilt yttrande (C).

Behandlade förslag

Proposition 2025/26:188 Lag om hyrköp av bostad.

Fyra yrkanden i följdmotioner.

Innehållsförteckning

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

Redogörelse för ärendet

Utskottets överväganden

Regeringens lagförslag

Lagstiftningens framtida utformning

Reservationer

1. Regeringens lagförslag, punkt 1 (S, MP)

2. Regeringens lagförslag, punkt 1 (V)

3. Lagstiftningens framtida utformning, punkt 2 (S, MP)

Särskilt yttrande

Regeringens lagförslag, punkt 1 (C)

Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag

Propositionen

Följdmotionerna

Bilaga 2
Regeringens lagförslag

 

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

 

Redogörelse för ärendet

I betänkandet behandlar utskottet proposition 2025/26:188 Lag om hyrköp av bostad. I propositionen finns en redogörelse för ärendets beredning fram till regeringens beslut om propositionen. Regeringens förslag till riksdagsbeslut finns i bilaga 1. Regeringens lagförslag finns i bilaga 2.

Tre motioner med totalt fyra yrkanden har väckts med anledning av propositionen. Förslagen i motionerna finns i bilaga 1.

Utskottets överväganden

Propositionen

En lagreglerad modell för hyrköp av bostäder

Regeringen föreslår en lag om hyrköp av bostad. Lagen ska reglera avtal som innebär att nyttjanderätt till en bostad upplåts och att nyttjandehavaren har rätt att köpa bostaden inom en viss tid. Syftet är bl.a. att underlätta för den som inte sparat ihop tillräckligt med pengar för att kunna köpa sin bostad och för att bostadsutvecklare ska nå fler potentiella köpare.

I dag saknas särskilda regler för hyrköp, och variationerna på avtalen är stora. Det finns ett behov av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder som sätter ramarna för rättigheter respektive skyldigheter parterna emellan; därmed skapas ett gott konsumentskydd. Med den nya lagstiftningen förväntar sig regeringen större legitimitet för hyrköpsmodellen och större möjligheter för bostadsbolagen att utveckla både sin verksamhet och bostadsmarknaden generellt. Regeringen gör även bedömningen att den boende genom förslaget om hyrköp har möjlighet att sköta ett strukturerat sparande och ha en tydlig ekonomisk plan för ett eventuellt kommande förvärv av bostaden.

Just begreppet hyrköp bedöms av regeringen som rättvisande eftersom den nyttjanderätt som uppstår är det som i vardagligt tal benämns hyra av bostad. Men ersättningen för det nyttjande som sker inom ramen för ett hyrköpsavtal ska, enligt regeringen, inte likställas med det som skulle vara skälig hyra av bostaden om det hade varit fråga om bostadshyra, eftersom hyrköpsavtalet innebär ett risktagande för hyrsäljaren, då denne binder sitt kapital i ett objekt utan några garantier för att hyrköparen kommer att ta optionen i anspråk och faktiskt köpa bostaden. Bruksvärdeshyra passar därför inte in i hyrköps­modellen.

Förslaget innebär en stor frihet och bygger på parternas gemensamma vilja. För att en potentiell hyrköpare ska vilja ingå avtalet måste det innebära en rimlig balans mellan parternas respektive intressen och riskfördelningen. Regeringen gör bedömningen att ett ofördelaktigt hyrköpsavtal inte kommer att attrahera någon hyrköpare och därmed inte resultera i något avtal.

Hyrköpsavtalet

Hyrköpsavtalet fungerar som ett slags föravtal till det faktiska bostadsköpet. Lagförslaget är tänkt att ange ramarna och de grundläggande förutsättningarna för utformningen av hyrköpsavtal.

I lagförslaget föreslår regeringen att utfästelser ska kunna göras även för fastigheter och tomträtter i ett hyrköpsavtal. Hyrköpsavtalet ska tydligt ange priset för bostaden eller de beräkningsgrunder som ska användas för att fastställa priset. Optionen ska vara tidsbegränsad, men lagförslaget innebär inte att det finns någon längsta optionstid. Inte heller ställs det upp några hinder för att en option förenas med villkor, så som att en anställning består.

Hyrsäljaren ska till hyrköparen upplåta nyttjanderätten till bostaden under optionstiden. Eftersom optionen är tidsbegränsad bör också nyttjanderätten vara tidsbegränsad. Det här skiljer sig från ett vanligt bostadshyresavtal. Det innebär också att det besittningsskydd som normalt gäller för bostads­hyresgäster inte gäller vid hyrköpsavtal. Däremot innebär lagförslaget att andra hyresrättsliga regler är tillämpliga, så som uppsägning av nyttjande­rätten, hyrsäljarens ansvar för skötsel och underhåll av egendomen och hyrköparens skyldigheter att vårda bostaden och vara skötsam.

Vissa formkrav för hyrköpsavtalet ställs upp i lagförslaget. Formkraven anses nödvändiga för att avgöra om det är just ett hyrköpsavtal eller någon annan typ av avtal mellan parterna.

Hyrsäljaren har informationsplikt gentemot hyrköparen. I rimlig tid inför ett hyrköpsavtal ska säljaren ge köparen viss förhandsinformation. Det liknar hur informationsplikt reglerats i andra konsumentavtalslagar. Det ska finnas klar och tydlig information om vad avtalet kommer att innehålla så att köparen kan bilda sig en uppfattning om dess rättsverkningar. Informationen kan röra sig om hyrköpsobjektet, nyttjande­rätts­­­­upplåtelsen, optionen, övriga villkor samt privatekonomiska risker för hyrköparen som är förknippade med ett hyr­köps­­­­­a­­vt­al. H­yrsäljaren har även informationsplikt under avtalets löptid. Det kan t.ex. innebära att hålla köparen informerad om omständigheter som påverkar parternas möjligheter att fullfölja avtalet.

Parternas förpliktelser

Lagförslaget innebär att hyrköparen ska betala en hyrköpsavgift. Regeringen konstaterar att hyrköpsavgiften inte ska ses som en avbetalning utan är en ersättning för att nyttja bostaden och för optionen att köpa den. Avtalsfrihet ska gälla när avgiftens storlek och köpeskillingen ska bestämmas. Oskäliga avtalsvillkor kan jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen (1915:218).

Övergång av hyrköpsavtal

Lagförslagets huvudregel innebär att hyrköpare inte ska få överlåta hyrköps­avtal utan hyrsäljarens samtycke. Även en hyrsäljare ska kunna överlåta hyrköpsobjektet, och därmed tar den som förvärvar över hyrsäljarens rättigheter och skyldigheter enligt hyrköpsavtalet, så länge som hyrköpsavtalet gäller.

Hyrköpsavtals upphörande

Den grundläggande avsikten med ett hyrköpsavtal är att hyrköparen ska köpa hyrköpsobjektet. Därför upphör hyrköpsavtalet när optionen inte längre kan göras gällande. Förlängning av avtalet regleras inte i lagförslaget. Regeringen konstaterar att förslaget innebär en möjlighet för parterna att ta in villkor om förlängning i avtalet. Parterna har även möjlighet att skriva ett nytt hyrköpsavtal.

Parterna föreslås ha möjlighet att säga upp hyrköpsavtalet i förtid. Regeringen föreslår att möjligheten att säga upp avtalet regleras genom hyreslagen. Hyrköparen har rätt att göra detta med tre månaders uppsägnings­tid utan att redovisa särskild anledning. Hyrsäljaren ska bara ha rätt att säga upp hyrköpsavtalet i förtid om hyrköparen har gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott som omfattas av grunderna för förverkande av en hyresrätt.

Ägarlägenheter

En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet med en enda bostadslägenhet. Gemensamma utrymmen i anslutning till lägenheten, såsom trapphus, fasad och avloppsledningar, förvaltas av ägarlägenhetsägarna i en samfällighets­förening. Ägarlägenheter har hittills byggts i begränsad omfattning. Svårigheter att bli av med störande grannar bedöms vara en möjlig orsak till marknadens försiktiga inställning till ägarlägenheter.

En ägarlägenhetsägare som allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser enligt de ordningsregler som framgår av lag eller av samfällighetsföreningens stadgar ska, på talan av samfällighetsföreningen, kunna föreläggas av domstol att sälja sin ägarlägenhet. Ett föreläggande ska få meddelas om omständigheterna är sådana att ägaren skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhet. Föreläggandet ska kunna förenas med vite. Regeringen föreslår även att en talan om utdömande av ett förelagt vite ska föras av samfällighetsföreningen. Vitet ska inte få dömas ut om ägaren kan visa att han eller hon har vidtagit de åtgärder som krävs för att få ägarlägenheten såld inom den förelagda tiden.

Motionerna

I kommittémotion 2025/26:4012 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 1 föreslår motionärerna att riksdagen avslår regeringens proposition när det gäller den föreslagna lagen om hyrköp. Motionärerna lyfter bl.a. upp att lagförslaget innehåller brister i konsumentskydd och riskerar att leda till kringgående av regler om skälig hyra. Motionärerna står bakom skärpta regler för boende i ägarlägenheter.

I kommittémotion 2025/26:4004 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) föreslår motionärerna att riksdagen avslår propositionen i sin helhet. Motionärerna menar att regeringens lagförslag innebär brister i konsument­skydd, rättssäkerhet och riskfördelning och innebär alltför stora risker för hyrköparen.

Utskottets ställningstagande

För den som önskar köpa sitt boende kan hyrköp erbjuda flera fördelar. En uppenbar fördel är att hushållet inte behöver ha sparat ihop lika mycket pengar för att få tillträde till bostaden som vid ett traditionellt köp. Den enskilde får också möjlighet att bo i bostaden innan han eller hon bestämmer sig för att köpa den. I dag förekommer olika typer av hyrköp av bostäder, men det saknas ett regelverk som är anpassat till hyrköpsavtalets särdrag. Utskottet välkomnar därför regeringens förslag till lag om hyrköp.

I följdmotionerna anförs bl.a. att den föreslagna lagen om hyrköp innehåller brister i konsumentskyddet. Utskottet delar inte den uppfattningen. Enligt utskottet skapar den föreslagna lagen ett tryggt och förutsebart regelsystem där båda parter får förutsättningar att på ett välinformerat sätt göra välavvägda bedömningar. När det gäller konsumentskyddet vill utskottet även understryka att hyrsäljaren får en omfattande informationsplikt gentemot hyrköparen. Det innebär bl.a. att priset för att i framtiden köpa bostaden tydligt ska framgå av hyrköpsavtalet. Lagen innebär alltså en rimlig avvägning mellan parternas respektive intressen och ett gott konsumentskydd för hyrköpare.

I följdmotionerna uttrycks också en oro för att regleringen av hyrköp kan leda till ett kringgående av reglerna om skälig hyra. Utskottet vill därför understryka att ersättningen för det nyttjande som sker inom ramen för ett hyrköpsavtal inte ska likställas med det som skulle vara skälig hyra av bostaden om det hade varit fråga om bostadshyra. När det gäller hyrköps­avgiftens utformning är avsikten att hyrsäljaren ska ha möjlighet att tillgodo­göra sig ersättning både för nyttjandet och för optionen. Ersättningen för nyttjandet av bostaden kan inte särskiljas och jämställas med det nyttjande som sker vid bostadshyra enligt 12 kap. jordabalken.

Utskottet anser sammanfattningsvis att lagen om hyrköp är ett viktigt steg mot ett tryggare system och stärkt förutsebarhet för hyrköpare och hyrsäljare. I längden kan det också bli möjligt för fler att äga sitt boende, vilket är välkommet.

Utskottet står även bakom övriga förslag i propositionen, som bl.a. syftar till att göra ägarlägenheten mer attraktiv som boendeform.

Av de skäl som anförs i propositionen föreslår utskottet sammanfattnings­vis att riksdagen antar regeringens lagförslag och avslår motionerna.

 

Utskottet övergår nu till att behandla förslag på tillkännagivanden till regeringen om lagstiftningens framtida utformning.

Motionerna

I kommittémotion 2025/26:4012 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 2 föreslår motionärerna att regeringen ska återkomma med ett förslag till modell för hyrköp som inte förenas med samma risker för kringgående av jorda­balkens regler om skälig hyra och som uppfyller högt ställda krav på konsumentskydd.

I kommittémotion 2025/26:4064 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) föreslår motionärerna att regeringen ska återkomma med ett reviderat förslag på en lag om hyrköp av bostad med ett starkt konsumentskydd för de hyrköpare som ingår avtal med en hyrsäljare.  

Utskottets ställningstagande

Utskottet har ställt sig bakom regeringens förslag till lag om hyrköp av bostad och avstyrker därför motionerna.

Reservationer

Ställningstagande

Vi välkomnar fler vägar in på bostadsmarknaden och att fler ska få möjlighet att äga sitt boende. Regeringens förslag till lag om hyrköp av bostad har dock så allvarliga brister att riksdagen bör avslå propositionen i den delen.

Vi vill understryka att Lagrådet bl.a. har ifrågasatt om lagen ger ett tillräckligt konsumentskydd. Enligt Lagrådet är det svårt att tänka sig att personer som förstår omfattningen av riskerna skulle vilja ingå ett hyrköps­avtal enligt den föreslagna regleringen. Lagrådet menar även att det är troligt att de som ingår dessa avtal inte kommer att inse eller överväga riskerna. Vi delar Lagrådets farhågor. Även remissinstanserna har uttryckt kritik mot lag­förslagen och bl.a. pekat på att den föreslagna hyrköpsregleringen innebär ekonomiska risker som kan vara svåra att överblicka för hyrköparen som konsument. Vidare finns det en risk att hyrköpsavgiften blir orimligt hög och att hyrköparen inte har utrymme till ett sparande. Vi befarar också att modellen kan användas för att kringgå hyreslagens regler om skälig hyra.

Vi står bakom förslagen om skärpta regler för boende i ägarlägenheter men föreslår att riksdagen avslår regeringens förslag till lag om hyrköp av bostad.

 

Ställningstagande

Att underlätta för fler hushåll att få tillgång till ett eget tryggt och långsiktigt boende med goda villkor är ett viktigt politiskt mål. Men regeringens förslag till lag om hyrköp av bostad riskerar att skapa en otrygg och svåröverskådlig boendeform. Jag kan därför inte ställa mig bakom det.

Lagrådet och flera remissinstanser har kritiserat förslaget, bl.a. för att det brister i grundläggande konsumentskydd. Kritiken har handlat om att ekonomiskt utsatta hushåll riskerar att lockas in i avtal som i efterhand visar sig vara ekonomiskt ofördelaktiga. Förslagen innebär också att en viktig kontrollfunktion mot ekonomisk brottslighet faller bort eftersom avtalen sköts utan fastighetsmäklare. Jag delar Lagrådets och remissinstansernas kritik.

Vidare liknar regeringens förslag till lag om hyrköp av bostad ett avbetalningsköp, men med den skillnaden att de skyddsregler som normalt gäller för avbetalningsköp saknas. Detta ökar obalansen mellan köparen och säljaren, och konsekvensen är att den ekonomiskt svaga parten får bära de största riskerna. Sammantaget innehåller förslaget betydande brister i konsumentskydd, rättssäkerhet och riskfördelning.

Riksdagen bör därför avslå propositionen i sin helhet.

 

Ställningstagande

Vi anser att fler ska ha möjlighet att äga sitt boende och välkomnar fler vägar in på bostadsmarknaden. Vi vill även att det ska råda jämlika villkor för olika boendeformer – ägt, hyrt eller blandformer. Rätt utfört kan en modell för hyrköp komplettera bostadsmarknaden med en ny möjlighet att köpa ett eget boende. Men utformningen av regeringens förslag till lag om hyrköp av bostad är förenad med alltför stora brister, och som framgår av reservation 1 föreslår vi att riksdagen avslår förslaget.

Såväl Lagrådet som remissinstanserna har lämnat kritiska synpunkter på regeringens lagförslag, och Lagrådet har bl.a. uttalat att förslaget inte uppfyller regeringens egen ambition att skapa ett tryggt regelsystem med ett gott konsumentskydd. Man lyfter särskilt fram risker för hyrköparen kopplat till förändringar som kan ske under hyrköpsavtalets löptid, t.ex. att hyrköparens ekonomiska förhållanden ändras. Lagrådet påpekar också att riskerna kan vara svåra att uppfatta för en konsument, vilket är särskilt olyckligt eftersom avtalstypen i första hand riktar sig till personer som har få andra möjligheter att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Vissa remissinstanser har även påpekat att hyrköpsavgiften riskerar att bli orimligt hög.

Vi menar därför att regeringen bör återkomma med ett reviderat förslag till modell för hyrköp av bostad som förenas med ett starkt konsumentskydd och som inte innebär samma risker för hyrköparen.

Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.

Särskilt yttrande

Jag välkomnar regeringens förslag till förbättringar av det befintliga systemet med ägarlägenheter, och jag står även bakom förslaget till en ny lag om hyrköp av bostad. Förslagen kan underlätta för fler att ta steget in på den ägda bostadsmarknaden, vilket är positivt. Jag har därför valt att inte väcka någon följdmotion.

Jag kan samtidigt konstatera att förslaget till lag om hyrköp av bostad har fått ganska hård kritik. Med anledning av det vill jag för egen del understryka vikten av att följa upp och utvärdera den nya lagstiftningen. Det är viktigt att fånga upp om de avsedda effekterna av lagstiftningen uteblir och om det finns behov av att förbättra den. Jag kommer noga att följa vilka effekter lagstiftningen får, och om det finns skäl till det återkommer jag med förslag i andra sammanhang.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

 

Bilaga 2

Regeringens lagförslag